1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений



страница1/6
Дата28.04.2019
Размер0.88 Mb.
Название файла1234544.rtf
  1   2   3   4   5   6


1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений




1.1 Понятие договора участия в долевом строительстве жилых помещений. Соотношение договора с другими (смежными) гражданско-правовыми договорами

Долевое строительство – это абсолютно новый хозяйственный институт, и несмотря на то, что в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья. Если знать о возможных подводных камнях, с которыми могут столкнуться стороны договорных обязательств на различных этапах строительства, многих проблем можно просто избежать.

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово «доля» согласно Толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».

Институт долевого строительства возник в России в начале 90-х гг. XX в. при переходе страны к рыночным отношениям, рыночной экономике.

Долевое участие в строительстве стало одной из распространенных форм приобретения недвижимости на «первичном» рынке жилья.

Экономическая сущность долевого участия схожа с куплей-продажей и подрядом, за исключением договора подряда на переработку (обработку) вещи. В обоих случаях одна сторона передает другой деньги с целью получения вещи (применительно к долевому строительству – жилого или нежилого помещения) в собственность.

Закон о долевом строительстве (далее – Закон) был принят 30 декабря 2004 г. и вступил в силу 1 апреля 2005 г.

Данный Закон закрепил легальное определение договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 4 Закона). Однако существование легального определения исследуемого договора не снимает вопрос о его признаках и его природе. Согласно определению, данному в Законе, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона).

На наш взгляд вышеизложенное говорит о самостоятельной гражданско-правовой природе договора участия в долевом строительстве жилых помещений.

По мнению О.Г. Ершова договор участия в долевом строительстве жилых помещений содержит ряд признаков, позволяющий выделить его в отдельный гражданско-правовой договор.

Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо, у которого имеется в собственности или на праве аренды (на праве субаренды) предоставленный для строительства земельный участок (п. 1 ст. 2 Закона), право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию (ч. 1 ст. 3 Закона). Он также должен получить разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовать (разместить) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона). Кроме того, застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (п. 1 ст. 2 Закона).

Второй признак договора долевого участия заключается в особенностях предмета данного договора. Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательство застройщика характеризуется более сложными элементами. Это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства, и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона).

По мнению А. Абрамцева, третий признак – стороны договора преследуют разные цели. Для застройщика цель привлечения денежных средств участников долевого строительства состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, посредством строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а для участника долевого строительства цель договора, как правило, – в получении объекта долевого строительства в собственность.

Четвертый признак заключается в том, что данному договору присущи определенные публичные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя). Так, содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами (ст. 4 – 7 и др. Закона), которые не могут по воле сторон изменяться, а исполнение обязательств застройщика обеспечивается либо залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды, субаренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. ст. 12.1 – 15 Закона) либо поручительством банка (ст. ст. 12.1, 15.1 Закона). При этом в случае заключения гражданином договора долевого участия с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 Закона).

Пятый признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость). Данный признак договора долевого участия отличает его от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации.

Таким образом, вышеуказанные признаки позволяют рассматривать договор участия в долевом строительстве как самостоятельный вид гражданско-правового договора.

В юридической литературе предлагается рассматривать договор долевого участия как куплю-продажу, строительный подряд, простое товарищество (совместную деятельность), инвестиционный договор, смешанный договор.

Ряд ученых рассматривает договор участия в долевом строительстве как разновидность договора купли-продажи.

Так, А.Е. Казанцева считает, что анализ отношений между застройщиком и дольщиком позволяет сделать вывод о схожести договора долевого участия с договором купли-продажи.

В качестве общих между ними черт она выделяет следующие признаки: 1) оба договора возмездные, и их эквивалентом выступают деньги; 2) оба договора консенсуальные и считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям; 3) предметом договора выступает недвижимость, только в первом случае уже имеющаяся, а во втором – та, что будет построена (товар, которого еще нет, но появится на момент его передачи покупателю) (п. 2 ст. 455 ГК РФ); 4) при продаже недвижимости особое внимание уделяется определению предмета: должны быть указаны такие его данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (объект по договору долевого строительства определяется в соответствии с проектной документацией, что означает указание в договоре номера подлежащего строительству многоквартирного дома на конкретном земельном участке; материала, из которого он будет возводиться (кирпич, панели, монолит и др.); этажности дома; данные квартиры (количество комнат, их размеры, подсобные помещения и их размеры, наличие балконов, лоджий, полезная и общая ее площадь и др.); 5) по договорам купли-продажи недвижимости и долевого участия существенным условием признается цена; 6) договоры купли-продажи жилого помещения и долевого строительства подлежат государственной регистрации; 7) право собственности на недвижимый объект подлежит государственной регистрации; 8) передача объекта недвижимости оформляется актом приема-передачи или иным документом; 9) право покупателя и право дольщика могут быть уступлены.

Следовательно, договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве имеют различную правовую природу, не позволяющую их отождествлять.

Большинство ученых признают договор участия в долевом строительстве договором подряда (договором строительного подряда).

Так, данную точку зрения поддерживает О.Л. Капица, которая отмечает: «Договоры с участием граждан в строительстве жилья на стороне потребителя (в целях удовлетворения своих или семейных бытовых нужд) – это договоры бытового подряда со всеми применимыми к ним правилами в отношении граждан-потребителей. Договоры с участием юридических лиц, вкладывающих свои средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников, – это договоры строительного подряда, регламентированные российским общегражданским и инвестиционным законодательством».

Представляется, что общим для договора участия в долевом строительстве и договора подряда является лишь то, что оба они регулируют строительство (создание) объектов недвижимости. Однако правоотношения, возникающие между сторонами при строительстве объектов недвижимости, имеют различную правовую природу, не позволяющую отождествлять вышеназванные договоры.

Во-первых, для договора строительного подряда характерно то, что на заказчика возлагается обязанность своевременно предоставить подрядчику для строительства земельный участок (п. 1 ст. 747 ГК РФ). Кроме того, ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена обязанность застройщика или заказчика подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Для получения же разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган заявление с приложением документов, указанных в ч. 9 ст. 51 ГрК РФ, в том числе с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок.

Таким образом, из приведенных законоположений следует, что до начала производства работ подрядчиком заказчик обязан приобрести право (собственности, аренды и др.) на застраиваемый земельный участок, после чего подрядчик сможет приступить к исполнению договора. Следует согласиться с теми авторами, которые считают, что это требование носит императивный характер и не предполагает возможности возложить данную обязанность на другую сторону.

Таким образом, следует прийти к выводу, что рассмотренные договоры (строительного подряда и участия в долевом строительстве) имеют различные признаки, не позволяющие отнести договор долевого строительства к разновидности договора подряда.

До недавнего времени судебно-арбитражная практика также рассматривала договоры о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (простого товарищества), что в известной мере было обусловлено позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в информационном письме от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве».

Однако в настоящее время позиция Высшего Арбитражного Суда РФ изменилась. Так, по одному из рассмотренных им дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал на то, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве не являлся договором о совместной деятельности, поскольку в первом отсутствовали существенные признаки второго, в частности, участники договора не объединяли своих вкладов, не осуществляли совместных действий для достижения цели договора. Участниками договора долевого участия в строительстве являлись индивидуальный предприниматель А.Г. Тагиров и муниципальное инвестиционно-строительное предприятие «Хабаровскинвестстройсервис», при заключении договора стороны преследовали разные цели, а участие дольщика ограничивалось лишь частичным финансированием строительства. Договорившись посредством соглашения о замене одного из лиц на другое лицо, стороны таким соглашением не нарушили прав иных участников долевого строительства здания.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также нет признаков создания объединения граждан – будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

В соответствии с тем, что по договору участия в долевом строительстве обязательство по оплате создаваемого объекта долевого строительства возложено лишь на участника долевого строительства (ст. 4 и ст. 5 Закона), то нет оснований для того, чтобы утверждать, что стороны вносят вклады.

Поэтому представляется ошибочным мнение тех авторов, которые считают, что и застройщик, и участник долевого строительства объединяют свои вклады для строительства объектов недвижимости.

Таким образом, следует прийти к выводу, что рассмотренные договоры (строительного подряда и участия в долевом строительстве) имеют различные признаки, не позволяющие отнести договор долевого строительства к разновидности договора подряда.

До недавнего времени судебно-арбитражная практика также рассматривала договоры о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (простого товарищества), что в известной мере было обусловлено позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в информационном письме от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве».

Однако в настоящее время позиция Высшего Арбитражного Суда РФ изменилась. Так, по одному из рассмотренных им дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал на то, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве не являлся договором о совместной деятельности, поскольку в первом отсутствовали существенные признаки второго, в частности, участники договора не объединяли своих вкладов, не осуществляли совместных действий для достижения цели договора. Участниками договора долевого участия в строительстве являлись индивидуальный предприниматель А.Г. Тагиров и муниципальное инвестиционно-строительное предприятие «Хабаровскинвестстройсервис», при заключении договора стороны преследовали разные цели, а участие дольщика ограничивалось лишь частичным финансированием строительства. Договорившись посредством соглашения о замене одного из лиц на другое лицо, стороны таким соглашением не нарушили прав иных участников долевого строительства.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также нет признаков создания объединения граждан – будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

Поскольку по договору участия в долевом строительстве обязательство по оплате создаваемого объекта долевого строительства возложено лишь на участника долевого строительства (ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 5 Закона), нет оснований для того, чтобы утверждать, что стороны вносят вклады.

Поэтому, на наш взгляд, представляется ошибочным мнение тех авторов, которые считают, что и застройщик, и участник долевого строительства объединяют свои вклады для строительства объектов недвижимости.

Зачастую в юридической литературе договор участия в долевом строительстве рассматривается как договор инвестирования, а денежные средства, передаваемые застройщику участником долевого строительства, – как инвестиции.

Думается, что выделение особого инвестиционного договора в том случае, когда финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется одним лицом, представляется ошибочным по следующим основаниям.

Во-первых, особого типа «инвестиционных договоров» не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. ст. 1 и 421 ГК РФ, т.е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами как поименованными, так и не поименованными в ГК РФ.

Во-вторых, инвестиционная деятельность, в свою очередь, подразумевает помимо вложения средств еще и какие-либо практические действия по реализации инвестиций. Напротив, лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства.

В-третьих, большая часть норм указанных законов содержит экономические, бюджетные, налоговые положения, которые не регулируют гражданские правоотношения, возникающие между субъектами инвестиционной деятельности.

Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным типом (видом) гражданско-правовых договоров.

В этой связи ч. 3 ст. 1 Закона нуждается в пересмотре. Из данной нормы следует исключить ссылки на инвестиционную деятельность и законодательство об инвестиционной деятельности и изложить ее в следующей редакции: «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) на основании договоров строительного подряда, простого товарищества (о совместной деятельности) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и не связаны с договором участия в долевом строительстве, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».

В судебно-арбитражной практике также достаточно часто договор долевого участия суды квалифицируют в качестве смешанного договора.

Однако представляется, что нет оснований относить договор долевого участия к числу смешанных и к числу комплексных договоров.

Во-первых, из определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона, следует, что у данного договора отсутствуют признаки, характерные для договоров простого товарищества, купли-продажи, подряда, оказания услуг.

Во-вторых, договор простого товарищества относится к числу общецелевых, а договоры купли-продажи, подряда и оказания услуг – к числу встречных, синаллагматических договоров. Так, синаллагматический, встречный договор и договор простого товарищества принципиально не смешиваются, как бы ни хотел кто-то из участников договора. В одном договоре невозможно сочетать встречные и общие цели.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.






Поделитесь с Вашими друзьями:
  1   2   3   4   5   6

Похожие:

1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconПонятие и развитие договора поставки 1 Исторические аспекты развития договора поставки
Порядок заключения договора. Права и обязанности сторон договора поставки
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconСтатья 56. Понятие трудового договора

1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconПонятие и общие положения договора перевозки
Актуальные проблемы правового регулирования в сфере перевозок в РФ
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений icon16. Санитарное значение содержания углекислого газа в воздухе жилых и общественных зданий. Понятие об антропотоксинах
Газовый состав. Воздушный комфорт человека в закрытом помещении определяется качественной характеристикой комнатного воздуха, которая...
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений icon1. Понятие и значение договора купли-продажи
Практическая сторона этого замечания заключается в том, что если передача векселя, заемного письма и тому подобного есть не купля-продажа,...
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconГигиеническая оценка естественного и искусственного освещения помещений
Эссе на тему: Гигиеническая оценка естественного и искусственного освещения помещений
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconКурсовая работа понятие нормы права Студент: 1 курса 72 группы (очного отделения) Сидоров А. С
В юриспруденции широко используются понятия: социальная, техническая и правовая нормы. В свою очередь, они выступают обязательным...
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconМеждународная защита прав человека как отрасль международного права понятие и предмет регулирования международного права
В общем виде мп – это особая правовая система регулирующая межгосударственные отношения гласного характера. Соответственно предметом...
1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconСхемы воздуховодов для помещений с выходами в коридор. 1,3 аудитория

1. Понятие, правовая природа договора участия в долевом строительстве жилых помещений iconТехнический перевод в строительстве





База данных защищена авторским правом ©refnew.ru 2020
обратиться к администрации

    Главная страница
Контрольная работа
Курсовая работа
Теоретические основы
Методические указания
Методические рекомендации
Лабораторная работа
Рабочая программа
Общая характеристика
Теоретические аспекты
Учебное пособие
Практическая работа
История развития
Пояснительная записка
Самостоятельная работа
Дипломная работа
Общие положения
Экономическая теория
Методическая разработка
Физическая культура
Методическое пособие
Общая часть
Направление подготовки
Теоретическая часть
Исследовательская работа
Управления государственных
Образовательная программа
Общие сведения
Общие вопросы
Техническое задание
Федеральное государственное
Выпускная квалификационная
Усиление колониальной
Техническое обслуживание
реакция казахского
прохождении производственной
Экономическая безопасность
Обеспечение безопасности
программное обеспечение
Основная часть
Организация работы
Российская академия
Конституционное право
Понятие сущность
Технологическая карта
Уголовное право
академия народного
квалификационная работа
Название дисциплины
муниципальное управление
Административное право
Математическое моделирование